На які ключові речі слід звернути увагу при інвестуванні в житлову нерухомість?
Різні податкові питання виникають залежно від прийнятої структури (інвестиції через польську юридичну особу або безпосередньо через іноземну організацію). Вони вплинуть на ефективність інвестицій і рівень інтересу з боку потенційних майбутніх покупців. Розумне структурування інвестицій з точки зору оподаткування на ранній стадії планування є надзвичайно важливим елементом забезпечення прибутковості всього підприємства.
Зверніть особливу увагу на:
оптимальну структуру для інвестицій та податковий статус покупця;
податкові наслідки придбання нерухомості в розрізі податку на прибуток підприємств (CIT), ПДВ та податку на цивільно-правові операції (TCLT);
податкові наслідки отримання фінансування покупцем;
CIT та оподаткування ПДВ операційної діяльності, а також рівень обтяжень щодо податку на нерухомість (РЕТ).
ПРИМІТКА: У Польщі податкова практика щодо купівлі та оренди цілих житлових або змішаних будівель все ще розвивається і може підлягати різним інтерпретаціям. Підготовка і планування інвестицій в цю сферу вимагає особливої перевірці.
Чи є суттєві відмінності між оподаткуванням польських та іноземних інвесторів?
Як правило - немає. Польські та іноземні компанії можуть придбати житлову нерухомість в Польщі. Щодо CIT покупець може бути податковим прозорим суб'єктом або компанією, що підлягає оподаткуванню CIT. Навіть з інвестиційними фондами, звільненими від CIT (польськими та іноземними), це звільнення взагалі не включає дохід від оренди нерухомості.
В останні роки спостерігається значне збільшення кількості угод, в яких покупець є іноземним суб'єктом. За рівнем оподаткування ця формула інвестицій у Польщі суттєво не відрізняється від інвестицій через польську компанію, але може дещо спростити потоки і зменшити зобов'язання щодо, наприклад, утримання податку.
Які наслідки ПДВ при купівлі житлової нерухомості в Польщі?
Купівля нерухомості може:
обкладатися ПДВ
звільнятися від ПДВ або
бути за межами сфери ПДВ.
В останніх двох випадках придбання нерухомості в принципі підлягатиме 2% TCLT, що підлягає сплаті покупцем (що на відміну від ПДВ не підлягає поверненню). Правила оподаткування придбання нерухомості залежать насамперед від податкового статусу самої нерухомості.
Якщо операція з придбання нерухомості оподатковується ПДВ, вкрай важливо проаналізувати право відрахування ПДВ (і право покупця на відшкодування). Це залежить від цільового використання будівлі.
Приклад:
Будівля підлягає повному використанню в орендних цілях з урахуванням ПДВ за ставкою 8% або 23%. Тут покупець повинен мати повне право відрахування ПДВ.
Закон про ПДВ також передбачає правила виправлення зміни цільового використання протягом певного періоду часу після придбання (наприклад, від використання без ПДВ з урахуванням ПДВ і навпаки).
Приклад:
Частина будівлі (наприклад, 20 відокремлених приміщень) повинна використовуватися для діяльності, звільненої від ПДВ. Тут покупець не матиме права відраховувати ПДВ з ціни придбання приміщення, придбаного для цілей діяльності, звільненої від оподаткування.
Право відрахування та відшкодування ПДВ у зв'язку з придбанням нерухомості також залежатиме від бізнес-моделі.
Приклад:
Покупець здасть в оренду весь багатоквартирний будинок компанії, що здійснює сублітерацію майна. Згідно з поточним рядком тлумачення податківців, отримана покупцем орендна плата повинна оподатковуватися під 23% ПДВ і, таким чином, покупець повинен мати повне право відрахування ПДВ у зв'язку з придбанням нерухомості. Однак ця бізнес-модель може призвести до того, що суб'єкт господарювання, який не має права відраховувати ПДВ, нарахований на орендну плату за суборенду приміщень фізичним особам зі звільненням від ПДВ.
Вибір бізнес-моделі вимагає детального податкового та фінансового аналізу для виявлення потоків і потенційних витоків податків, а також оцінки їх розміру з плином часу. Інформація про оподаткування ПДВ різних видів договорів оренди надається в Q6.
ПРИМІТКА: Правильна податкова класифікація суб'єкта операції (як підприємства/організованої частини підприємства або окремого активу) та застосування правильних ставок податку на ПДВ, як на стадії придбання, так і на операційній стадії, є надзвичайно важливою не тільки завдяки впливу ПДВ на грошові потоки (включаючи витоки, якщо такі є), але також у зв'язку з великими штрафними санкціями, доступними податковим органам за порушення, включаючи додаткові 20% або 30% ПДВ-зобов'язання та кримінально-бюджетну відповідальність членів правління.
Як обліковуються витрати, пов "язані з придбанням житлової нерухомості щодо цілей CIT?
Як правило, витрати на купівлю землі не складають податкових витрат. Вони можуть бути відраховані для цілей CIT тільки при продажу землі.
З іншого боку, як правило, витрати на придбання (або забудову) будівлі або приміщення, яке підлягає обліковій амортизації і буде використовуватися покупцем на термін більше одного року, можуть бути визнані податковими франшизними витратами через амортизаційні списання.
Ставки амортизації:
1.5% річних для нових житлових будинків і приміщень,
2.5% річних для нових нежитлових приміщень (наприклад, службових приміщень),
вища ставка (до 10%) для будівель і приміщень, що використовуються попередніми власниками на строк не менше 60 місяців,
4.5% річних для структур.
Окремі правила можуть застосовуватися до CIT-розрахунку обладнання приміщень, яке - залежно від вартості та типу - може розглядатися як таке, що підлягає оподаткуванню, як разова або через податкову амортизацію (зазвичай за ставкою 20%).
ВАЖЛИВА ПРИМІТКА: Станом на 1 січня 2022 року житлові будинки, квартири, що становлять окрему власність, кооперативні права власності на квартири та права на одноквартирний будинок у житловому кооперативі (використовуються для господарських цілей) не підлягають амортизації для цілей польського податку на прибуток (витрати на придбання або розвиток таких об'єктів визнаються лише при продажу).
Для будівель і приміщень, відмінних від житлових, що належать компаніям з нерухомості (як це визначено в польських правилах CIT), списання податкових амортизаційних відрахувань, кваліфікованих як податкові, обмежуються сумою амортизаційних списань, зроблених для цілей бухгалтерського обліку, і нараховуються на фінансовий результат суб'єкта господарювання у фінансовому році. Отже, якщо майно не підлягає обліковій амортизації, амортизаційні списання не є податковими для польських CIT цілей.
Як надати покупцеві готівку для придбання нерухомості і як врахувати витрати на фінансування для цілей оподаткування в Польщі?
Як правило, покупець може отримати готівку для придбання нерухомості у вигляді внеску від акціонера або через боргове фінансування. Слід розглянути наступні податкові питання:
Грошові внески (включаючи доплати):
нейтралітет у частині CIT та ПДВ;
TCLT, сплачені компанією, що отримує внесок за ставкою 0,5% від вартості внеску (крім agio - профіцит емісійної вартості над номінальною вартістю нових акцій).
Боргове фінансування:
обмеження франшизи відсотків на фінансування на основі положень Директиви ATAD I (30% від податку EBITDA або 3 млн злотих, залежно від того, що вище);
обмеження відрахування відсотків на фінансування на основі положень, що імплементують Директиву ATAD II (положення, що запобігають розбіжностям у податковій кваліфікації гібридних структур);
належна оцінка процентних платежів в контексті податкових положень про утримання (включаючи due diligence, визначення бенефіціарного власника відсотків та потенційного ризику застосування податкових положень проти зловживань) з урахуванням потенційних вилучень з цього податку або можливих нижчих ставок, що виникають внаслідок подвійних податкових договорів;
у разі фінансування, отриманого від пов "язаних осіб - аналіз з точки зору правил трансфертного ціноутворення (принцип витягнутої руки);
ТЦЛТ за ставкою 0,5%, що підлягає сплаті судновими знаннями, застосовується щодо кредитів акціонерів та кредитів, що становлять фінансову послугу, звільнену від ПДВ, серед інших).
Як стягується ПДВ з оренди нерухомого майна?
Оренда платником податку нерухомого майна у зв "язку з їх господарською діяльністю оподатковується ПДВ за ставкою 8%, 23% або звільняється від ПДВ. Ставка залежить від мети оренди та використання орендованої будівлі або окремих приміщень.
Приклад:
ПДВ 23%
надання в оренду обʼєкта житлової нерухомості іншому платнику податків, який суборендує це майно фізичним особам,
надання в оренду приміщень обслуговування іншому бізнесу (В2В),
надання в оренду квартири нежитлового призначення (наприклад, для офісних цілей),
оренда гаражного простору.
ПДВ 8%
• оренда житлових приміщень для надання послуг з розміщення.
Звільнення від ПДВ
• оренда нерухомого майна житлової природи або частини нерухомого майна, на власний рахунок, виключно для житлових (житлових) цілей.
© ПРИМІТКА: Кваліфікація послуг, що надаються як послуги з розміщення (8% ПДВ) або оренди для житлових (житлових) цілей (послуги, звільнені від ПДВ), на практиці є спірною через відсутність відповідних статутних визначень та обмежену практику податкових органів у цьому відношенні.
Немає усталених і однозначних критеріїв або рекомендацій, розроблених, щоб дозволити просте розмежування цих послуг. Зазвичай передбачається, що послугою розміщення є короткострокова оренда приміщень для ділових або дозвільних цілей. Однак якщо намір орендаря полягає в постійному проживанні в приміщенні та задоволенні його житлових потреб, то цю послугу в принципі слід віднести до орендних приміщень житлового (житлового) призначення. На практиці класифікація/вид орендованого майна може вплинути на оподаткування ПДВ оренди. Відповідна кваліфікація послуги, що надається орендодавцем, має вирішальне значення, оскільки - за умови придбання житлового будинку, оподатковуваного ПДВ, - структура оренди в будівлі (оподатковувана оренда проти оренди, звільненої від ПДВ) може безпосередньо вплинути на обсяг права покупця на відрахування ПДВ або обов'язок внести відповідні виправлення (термін коригування нерухомості становить 10 років, а для інших основних фондів 5 років), а також, наприклад, обсяг права на відрахування ПДВ у зв'язку з придбанням послуг, пов'язаних з діяльністю, звільненою від ПДВ. Важливо розглянути можливі бізнес-моделі на етапі інвестиційного планування з урахуванням впливу коригувань на темпи рентабельності інвестицій.
Як оподатковується оренда нерухомості CIT?
Оренда становить оподатковуваний дохід орендодавця. Податковими витратами орендодавця можуть бути будь-які витрати, пов'язані з бізнесом і понесені з метою отримання, підтримки або забезпечення доходу джерела br, включаючи, наприклад, амортизаційні витрати на фінансування (з урахуванням відповідних обмежень), RET або загальні витрати, такі як юридичні, податкові, бухгалтерські послуги. витрати на управління тощо). Закон про CIT містить перелік витрат, які не підлягають оподаткуванню (наприклад, певні договірні штрафні санкції та збитки, витрати на представництво), а також положення, що обмежують можливість включення певних витрат як податкових франшизних витрат (наприклад, надмірні витрати на фінансування).
Дохід від нерухомості (оподатковуваний дохід за вирахуванням податкових витрат) оподатковується CIT за ставкою 19% незалежно від того, орендодавець є польським або іноземним суб'єктом господарювання.
Діяльність орендодавця може також обкладатися податком на доходи від будівель (також відомий як мінімальний збір з CIT), який становить 0,035% на місяць (0,42% щорічно) початкової вартості, прийнятої для цілей оподаткування оподатковуваної будівлі (ів) (база для розрахунку податку зменшується на 10 млн злотих). Простіше кажучи, цей податок в кінцевому підсумку накладається на діяльність орендодавця тільки в тих випадках, коли сума цього податку перевищує суму податку, що підлягає сплаті за загальними правилами.
Крім того, з 2022 року до Закону про CIT було введено дві нові концепції оподаткування: (i) 19% податок на "зсунутий прибуток (який замінив обмеження франшизи CIT щодо нематеріальних послуг) та (il) 10% мінімальний податок на прибуток. Обидва були також суттєво скориговані останньою поправкою до Закону про CIT від 1 січня 2023 року, яка, серед іншого, призупинила дію мінімального податку на прибуток до 2024 року (тобто правила щодо мінімального податку не покриватимуть дохід, отриманий у 2022 та 2023 роках).
Податкова база для податку на «зміщений прибуток» включає витрати (наприклад, збори за нематеріальні послуги та витрати на фінансування), понесені на користь іноземної пов'язаної сторони та відраховані для цілей CIT у даному податковому році, якщо певні умови виконані. Цей податок не буде застосовуватися до зборів, сплачених пов'язаній стороні, яка є податковим резидентом в країні ЄС/ЄЕЗ і веде там «справжню та матеріальну економічну діяльність».
Як примітка, Закон про CIT визначає компанії з нерухомості і накладає на них (і деяких їх акціонерів) звітні зобов'язання.
Як стягується RET?
Як правило, землі, будівлі (їх частини) і споруди підлягають стягуванню RET. Покупець нерухомості (не приватна фізична особа) повинен своєчасно подати до компетентного податкового органу декларацію RET і - починаючи з місяця після придбання нерухомості - сплатити податкову розстрочку. Розстрочка сплачується до 15 числа кожного місяця, а за січень - до 31 січня.
RET ставки встановлюються у вигляді постанови муніципальної ради та встановлюються у статутних дужках. Якщо придбана нерухомість підлягає використанню у складі бізнесу покупця (оренда будівель або окремих приміщень), максимальні ставки податку на 2023 рік такі:
земля: 1,16 PLN за м2
будівлі або їх частини (включаючи житлові будинки): 28,78 PLN за м2 корисної площі (розраховується відповідно до положень про RET)
структури: 2% від їх початкової вартості, прийнятої для цілей CIT
Сплачений податок на нерухомість становить франшизу CIT.
Які податкові наслідки від продажу нерухомості в Польщі?
УГОДА З АКТИВАМИ
CIT: Як правило, продаж нерухомості, розташованої в Польщі, підлягає CIT на загальних принципах. 19% CIT нараховується на дохід від продажу нерухомості (різниця між ціною продажу та чистою балансовою вартістю податкової нерухомості).
VAT/TCLT: Продаж нерухомості оподатковується за III квартал і вище.
УГОДИ З АКЦІЯМИ
CIT: Продаж акцій польської компанії іноземним акціонером не підлягає оподаткуванню в Польщі, якщо відповідний договір про подвійний податок не містить так званого пункту про нерухомість - тоді прибуток від продажу акцій (акцій) оподатковуватиметься з CIT під 19% у Польщі.
У разі (прямого або непрямого) продажу іноземним акціонером не менше 5% акцій (акції) в польській компанії з нерухомості (як визначено в Законі про CIT), зобов'язання сплатити аванс CIT на приріст капіталу може бути накладено на цю польську компанію з нерухомості (виступає в ролі платника податків - продавця акцій (акції) повинні надати такій компанії кошти для сплати цього податкового авансу). Однак це зобов "язання виникає лише у разі включення до договору подвійного оподаткування абзацу про нерухоме майно.
TCLT: Як правило, продаж акцій польської компанії підлягає сплаті покупцем 1% TCLT.
Які зміни плануються в податковому законодавстві щодо інвесторів житлової нерухомості?
Деякий час ходили чутки про можливі зміни в податкове законодавство і різні концепції оподаткування PRS інституційних інвесторів, але станом на дату цього звіту офіційних проектів змін не опубліковано.
За словами представників влади, поточні законодавчі аналізи зосереджені на оподаткуванні суб'єктів, які купують більше 5 квартир (на первинному або вторинному ринку) на рік. Попередньо планується, щоб кожна покупка над цим лімітом відповідала 6% гербового збору, що стягується з її справедливої ринкової вартості.
Слід зазначити, що поки ця пропозиція отримала широку критику, оскільки негативно позначилася б на польському житловому ринку. А саме, наслідки цього нового податку понесуть не тільки інвестори PRS, а й забудовники, які стикаються з проблемами, пов'язаними з обмеженими купівлями квартир фізичними особами (які борються з високими процентними ставками на фінансування).
Безсумнівно, зміна може також побічно вплинути на осіб, які віддають перевагу оренді квартир, тому що вони просто не хочуть їх купувати (наприклад, тому, що вони цінують свою мобільність) або не можуть дозволити собі їх (наприклад, через збільшення процентних ставок) - новий податок може зменшити пропозицію квартир, доступних для оренди (тоді як інвестори PRS могли розблокувати ринок і купити деякі проекти, які в іншому випадку навіть не будуть завершені).
Також інвестори, які купують квартири і не здають їх в оренду, знаходяться в прицілах податківця, але поки не сформульовано чіткої концепції, як вирішувати це питання.
Джерело: Knight Frank